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    新物管條例5月1日起實施 這些內容值得關注

    時間:2020-04-30 10:30:47來源:公民報

      物業管理與人民群眾生產生活息息相關,事關廣大市民的切身利益,規范物業管理關系到人民群眾的獲得感、幸福感、安全感,市人大常委會積極回應關切,及時對《重慶市物業管理條例》(以下簡稱條例)進行了修訂。

      新修訂的條例將于5月1日起正式實施,有哪些亮點?回應了群眾哪些期待?

      4月29日,市人大常委會舉行新聞發布會,對條例修訂相關內容進行了解讀。市人大城環委、市人大常委會法制工委、市住房城鄉建委等有關負責人到會做詳細介紹,并就相關熱點問題回答記者提問。

      條例特色亮點

      突出黨建引領,提升基層治理水平

      優化制度設計,推動解決業主大會“召開難”

      突出監督約束,努力讓業主委員會成為業主的“代言人”

      加強信息公開,推動物業服務企業成為業主的“好管家”

      回應熱點

      突出監督約束加強信息公開

      “我們把科學立法、民主立法、依法立法貫穿于條例修訂工作的全過程各方面,努力實現針對問題立法、立法解決問題。”市人大常委會法制工委副主任張山表示,市人大常委會對原條例86條進行了全面修改,刪除2條,修改84條,新增27條,將部分條款進行優化調整后,新的條例共計112條。在條例的重要制度設計方面,也積極回應了社會公眾普遍關注的熱點問題。

      物業服務收費如何規范?

      前期物業服務收費實行政府指導價,價格主管部門應當會同住房城鄉建設主管部門,根據物業管理服務等級標準等因素,制定相應的基準價及其浮動幅度,并定期公布。物業服務收費管理辦法,包括未裝飾裝修和使用的住宅物業收費標準等,由市價格主管部門會同市住房城鄉建設主管部門另行制定。物業服務企業不得擅自提高物業收費標準。物業服務收費確需調整的,物業服務企業應當與業主委員會協商,并由業主大會決定;未成立業主大會的,由符合法律規定比例的業主表決通過。

      物業服務質量誰說了算?

      市住房城鄉建設主管部門應當建立健全住宅等不同物業類型的物業服務標準和服務規范,并定期向社會公布。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當管理物業檔案,協助開展轄區內物業服務信用信息的采集和核查工作。此外,規定了物業服務企業禁止行為清單、物業服務第三方評估制度、退出物業服務時應當履行的義務、日常安全管理及突發事件應急管理等各個方面的內容。

      共有資金該怎么管和用?

      業主大會成立前,物業專項維修資金由住房城鄉建設部門代管,存入銀行專戶;公共收益應當存入物業專項維修資金賬戶,并設立單獨賬目。業主大會成立后,共有資金由業主大會決定代行管理或者自行管理;自行管理的,應當存入業主委員會賬戶,不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。

      公共收益主要用于補充物業專項維修資金,用于其他的,由業主大會決定。

      專項維修資金屬于業主所有,專項用于保修期滿后物業共有部位、共有設施設備的中修、大修或者更新、改造,不得挪作他用。對于十萬元以上物業專項維修資金的使用,應當引入具有資質的第三方機構評審,業主大會決定不聘請評審機構的除外。如遇電梯無法運行、消防設施損壞等影響物業使用的緊急情況,可以適用應急簡易程序,經街道辦事處、鄉(鎮)人民政府書面同意,向區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門申請使用物業專項維修資金。

      現場解疑

      關鍵詞

      改變物業用途

      張山:條例規定,業主、物業使用人應當按照規劃自然資源部門批準或者房地產權證載明的用途使用物業,不得擅自改變物業使用性質。確需改變的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。利用小區住宅開展民宿等住宿服務的,應當符合條例第七十四條的規定,并具備消防、安全、衛生等必要的條件,應當遵守國家和本市相關管理規定和管理規約的約定,依法向市場監管、文化旅游、公安、商務等主管部門辦理相關手續,并同時告知物業服務企業。對住宅小區內開展民宿等住宿服務活動的管理和監督的具體管理辦法,由市人民政府另行制定。

      關鍵詞

      成立環物委

      郭唐勇:新條例中有兩處提及到環境和物業管理委員會相關內容。條例規定,建立社區黨組織領導下的居委會、業主大會、業委會和物業服務企業議事協調機制,統籌推進社區治理和物業管理工作。在居(村)民委員會職責中,明確提到了“鼓勵居(村)民委員會設立環境和物業管理委員會,具體指導和監督業委會、物業服務企業依法履行職責。

      市住房城鄉建委去年在兩江新區人和街道試點成立了環物委,取得了很好的效果。根據4月3日市住房城鄉建委與市民政局聯合印發的《2020年推進物業管理融入社區治理工作方案》,到2020年底,主城各區80%以上的社區居委會都將成立環物委,主城區外也將有序推進。

      立法背景

      破解物業管理突出問題

      市人大城環委主任委員屠銳表示,現行的《重慶市物業管理條例》,是2009年5月21日市三屆人大常委會第十次會議審議通過的,自2009年10月1日起施行。但隨著經濟社會的不斷發展,條例已經不能適應我市物業管理發展的需要,急需加以修改完善。

      “據統計,我市成立業委會的小區約占三成;有隨機調查的數據表明,對業委會表示不滿意的業主約占22.45%。又據統計,因物業管理引發的矛盾糾紛在各類矛盾糾紛中占相當高的比例,在有的社區已經達到60%以上。”屠銳說,條例的出臺對于進一步厘清物業管理工作中各行政管理部門的職能職責,理順物業管理各方的權利和義務關系,加強對業主財產權的保護,維護廣大業主的切身利益具有重要意義。

      我市共有物業服務企業3368家

      從業人員超過50萬人

      物業管理類型覆蓋住宅、商務、辦公、學校、醫院、政府機關等各種業態

      在管的物業小區有9600余個

      管理服務面積9.9億平方米

      物業百強企業數量連續數年位居全國前列,西部領先地位

      而物業管理呈現出幾個方面的突出問題:

      ◆業委會產生難、監督難

      ◆對物業服務企業監督難

      ◆公共收益監督難

      ◆物業專項維護資金使用監督難

      此外,法規宣傳也不充分,社會知曉率較低

      條例歷經四審

      一審

      2018年11月,條例修訂草案提請市五屆人大常委會第七次會議一審。一審稿共8章103條,在現行條例基礎上修改了79條、新增19條,修改比例超過95%,其中對物業管理的一些關鍵環節進行了重點規范。

      同年12月,市人大常委會組織召開新聞發布會,向全社會公開征求對條例修訂草案的意見建議。

      二審

      2019年5月,市五屆人大常委會第十次會議召開,條例修訂草案提請二審。

      在廣泛征求公眾意見后,在物業費定價、首次業主大會會議的舉行條件等公眾特別關心的方面,二審稿比一審稿有了明顯的調整。

      三審

      2019年9月,條例修訂草案三審稿提請市人大常委會審議。

      三審稿充分吸納了市人大常委會組成人員的意見建議,內容比較完善,已經比較成熟,但關于監督管理的職責分工又成討論焦點。

      四審

      經2019年11月18日市五屆人大法制委員會第十九次會議審議,形成了提請市人大常委會審議的四審稿。審議中,市人大常委會組成人員普遍認為,四審稿已經比較成熟,建議提請會議表決。

      2019年11月29日,條例修訂草案獲表決通過。

      如何貫徹

      加強宣傳、培訓

      推進配套文件出臺

      “為確保條例順利實施,我們從宣傳、培訓、貫徹三個方面全面推進條例實施落地。”市住房城鄉建委黨組成員、副主任郭唐勇介紹,自條例審議通過以來,市住房城鄉建委積極配合市人大開展條例解讀,部署條例宣傳。2019年12月24日,市住房城鄉建委印發了條例宣傳貫徹工作方案,對條例宣傳、培訓及相關配套文件擬定工作進行了專題部署。目前,市住房城鄉建委已在全市范圍內開展集中立體式宣傳活動,針對相關人員開展線上線下培訓。

      ●將持續推進條例宣傳,利用小區宣傳欄、顯示屏播放、微信公眾號、滾動字幕、懸掛條幅等形式,向社會廣泛宣傳解讀條例,促進公眾對條例的認識和理解。

      ●繼續推進條例培訓,加大對區縣的指導力度,指導、督促區縣住房城鄉建設部門組織開展條例培訓工作,重點加大對區縣住房城鄉建設部門物業科、街道辦事處、社區居委會和物業服務企業等一線工作人員的培訓力度,提高全市物業行業監管隊伍和物業從業人員的法律素養,準確掌握條例精神。

      ●加快推進余下配套文件的擬定出臺,特別是條例作出重大政策調整的地方,將進一步細化操作要求,在配套文件中貫徹落實條例具體規定,提高條例實施的可操作性。

      ●將加大條例的執法檢查力度,增強監管執法的針對性和有效性。對監管執法過程中發現的典型案例予以通報,通過以案釋法向企業、業主和使用人宣傳普及條例相關規定,引導企業、業主和使用人正確行使權利,切實履行法定義務。

      各界聲音

      社區工作人員

      向多年存在的物管頑癥“開戰”

      新版條例的實施,讓參會的市人大代表、永川區勝利路街道張家坡社區黨委書記文紹英看到了希望。她認為,“這促使我們向多年存在的各種物管頑癥‘開戰’。對于街道而言,新條例讓工作任務發生了變化。街道要率先吃透新條例,為社區考察選用更有擔當、有能力的領頭人,還要為社區配齊配強干部隊伍等。”

      “我見過有業主對物業極度不滿而要求更換,和物業對簿公堂。而隨著新條例的實施,在社區支持下的業委會可以體面高效地將自己的民主意見反映在物業選擇、工作督促的方方面面。”文紹英說,因為新條例明確了社區對業主自治的支持與監督,讓物業管理告別行業自覺與約定俗成,讓更關注居民的社區協助物業開展滿意度調研與優化點調研,讓物業在小區中能進能出,進而增強行業良性競爭。

      物業公司管理人員

      服務企業和業委會的摩擦會減少

      金科物業服務集團有限公司總經理羅傳嵩說,隨著條例的實施,今后物業服務企業和業委會的摩擦將會減少。如果業委會不作為,物業很多工作無法開展。現在條例對業委會召開會議、賬目公示等均作出了明確的規定。

      物業承接查驗是物業管理的關鍵環節。條例健全了物業承接查驗制度,使以前一些不清晰明確的地方,如物業服務用房配置等在條例中有了明確的規定,讓物業服務企業得到了保障。另外,新條例構建物業行業信用監管體系,強化事中事后監管,這將有助于規范物業服務市場,提升物業服務質量。

      小區業主代表

      對未來有了更多期待

      富抱泉小區業主代表牟星名說,廣泛聽取民意、適時作出修改,新版物業管理條例的頒布和實施,讓普通的業主對未來的生活有了更多更美好的期待。

      而如何對業委會進行監督,這是業主非常關心的。以前,因為沒有一個強有力的組織去監督業委會的工作,所以很多業主實際上對業委會并不十分信任,特別是在資金管理使用方面,涉及大修基金使用、公共收益公示等,大家都心存懷疑,“此次條例規定可成立監委會,站在廣大業主的立場去監督業委會使用資金的權力,對此我深表贊成。”(記者 宋婷婷 成鑫)


    責任編輯:常暢 周晏如

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